私搭乱建盘踞20年 小区旧改举步维艰 认定的违建怎么就拆不掉？

多名家住通州区北苑南路42号院的居民近日向本报反映，小区里3栋居民楼建成已有20多年，亟需老旧小区改造，居民满心期待地备齐各项材料完成申请，可是公布名单时他们却发现“落选”了，原因是遍布小区犄角旮旯的违建。为推动旧改，提升居民生活品质，属地积极开展拆违工作，却不料因此被告上法庭并败诉而归，这究竟是怎么回事？4月19日，记者来到小区进行探访。

北苑南路42号院一排违建房被出租为库房。

起因

爆管、漏水、低温 居民急盼旧改

小区管道老化严重。

4月19日，记者在王先生带领下在小区里转了一圈，发现小区内几乎看不到什么绿化，道路也破败不堪，地砖大面积破损，路面凹凸不平。几个孩子跑到一处二层小楼的外挂楼梯上玩耍，王先生见状赶紧制止了他们。他解释说：“这个楼梯老化破损严重，太危险了。”仔细一看，记者吃了一惊。简易的铁质楼梯扶手已经因锈蚀而出现几个大洞，部分栏杆也已断裂，登上台阶刚走了几步，整个楼梯就晃动起来。

王先生无奈地表示，这只是小区诸多问题的“冰山一角”：“根本没人打理，小区能不破吗？这些只是看得见的，看不见的问题还多着呢。”他告诉记者，不久前他家中水管突然爆裂，水哗哗往外流，满屋子都被泡了。“爆管、漏水、停水成了家常便饭”。更令人头疼的是，这几栋楼没有保温层，每年冬季的供暖都是大问题。“低层住户家里基本不达标，甚至只有十三四度。我们想让供暖公司加压烧热一点，供暖公司却表示暖气管道老化严重，一旦加压，很可能爆管，造成更严重的损失。”

“问题太多了，小修小补难见成效，我们希望能有一次大改，治治小区的病根儿。”居民张女士介绍说，小区有5栋居民楼和一栋商业楼，1号至3号楼1999年就已建成入住，4号、5号楼2002年建成。2021年初，居民接到社区通知，1号至3号楼已经符合标准，可以申请老旧小区改造。“我们太高兴了，立刻张罗起来。申请旧改需要征集居民意见，我们不到两周就集齐了居民的签字意向书，其他各项资料和文件也很快备齐。区住建委、属地街道、社区给我们开了几次沟通会，我们按照程序走完各项流程，工作人员称，一切准备就绪，只等名单公布了。”可旧改名单公布那天，大家却傻眼了。张女士说，“我看了好几遍都不敢相信，怎么没有我们小区？一问才知道，原来小区存在违建，不符合旧改标准。”

现场

违建越拆越多 遍布犄角旮旯

记者一进小区大门就看到门口的商业楼顶搭起绿色围挡，居民表示，围起的就是加盖了两层的违建。“往里走，违建还多着呢。”小区的老住户林女士介绍，北苑南路42号院的违建问题由来已久，建设时的部分临建没有拆除，一直保留下来，后来小区的公共区域又陆续加盖了不少平房。2019年，属地曾组织了一次拆违，可拆后没多久，更多违建又盖了起来。

林女士带记者来到一座变压器旁，变压器的栏杆上挂着“高压危险”的牌子。“这里曾经就是一间违建平房，把变压器包在了房子里，这也太胡来了！在业主们屡次投诉下，2019年总算拆掉了房子，消除了安全隐患。”林女士说，当时一起拆除的还有锅炉房旁的违建。“小区以前自己烧锅炉，后来接入了隔壁小区的供暖，锅炉房就闲置了。可谁也没想到，2019年上半年拆除了锅炉房旁边的几间平房，下半年就围着锅炉房盖起了更多平房，连锅炉房也翻盖成了2层小楼！”

记者在现场看到，锅炉房的位置如今是一座2层白色小楼，围着小楼还有数间红色平房，透过窗户可以看到里边晾晒的衣物，有人员拎着菜、拿着包进进出出。张女士说，这些违建平房大多被物业出租了。

违建不仅没拆干净，反而“越拆越多”，这让居民心中很不是滋味。2021年申请旧改失败，更让居民意识到，违建已经成为小区改善生活环境、提升居住品质最大的拦路虎。张女士与其他几名热心业主开始为违建问题四处奔走，并通过信息公开获取了小区的规划图纸。

规划图纸显示，小区的1号、2号、3号楼之间及3号楼前并无任何建筑，但记者在现场却看到1号、2号、3号楼之间均盖起了房子，其中一间几平方米的房间为物业用房。3号楼前还多出了一整排平房，透过半敞的门可以看到里边一列列货架上堆满货物。居民说：“这些房子都被物业当库房出租了。”

为了推动拆违工作，属地北苑街道向相关部门递交了《北苑街道办事处关于北苑南路42号院违建问题的协助调查函》。2021年6月，北京市规自委通州分局复函显示：“经我分局工作人员现场踏勘及查询规划审批档案，我分局未向来函附表中涉及的北苑南路42号院18处建设工程核发过建设工程规划许可证。”“也就是说，小区里竟然有18处违建！”拿到复函，居民大吃一惊。

焦点

属地推动破局 厘清主体成关键

明确违建属性后，2021年8月北苑街道向小区物业负责人发出《限期拆除决定公告》，限其10日内拆除总计2218.68平方米的违建，逾期将进行强制拆除。

“可左盼右盼，迟迟不见拆违的动静。”原来限拆令发布后，街道反而被告上法庭，官司一打大半年，近日法院判决，街道败诉。这样的结果让居民既惊讶又困惑。后来街道工作人员解释说，虽然违建是事实，但发出的《限期拆除决定公告》没有弄清楚违建的建设主体，这成为败诉的关键。

多位居民告诉记者，小区实际上是由神工建筑公司开发的。然而，记者发现，1号至3号楼建设工程规划许可证上写的是通县物资总公司，而4号、5号楼的规划图纸上显示进行图纸申报的是中天建中公司。记者通过天眼查查到，居民所称的神工建筑公司已处于注销状态，而另一家中天北方建设公司的“历史名称”一栏中则出现了神工建筑公司的名称。

居民表示，小区的5栋楼并非同时建成，1号至3号楼的位置曾是通县物资局的厂房，1996年开始建设时，是通县物资局与神工建筑公司合作开发的。“相当于通县物资局是出资方，神工建筑是建设方。4号、5号楼则是几年后跟着隔壁小区一起建起来的。”

此外，居民介绍小区从建成入住就一直是开发商物业在管理，后来，物业公司变为了恒宝世纪公司，天眼查显示开发商物业经营状态也为已注销。也就是说，该小区无论开发商还是物业，都经历了一系列更名、注销，而早期合作开发1号至3号楼的通县物资局更是早已改制，不存在了。

属地发出的《限期拆除决定公告》将违建的建设主体认定为某一位负责人。记者向数位小区业主求证，业主均表示，违建建设期间，该负责人确实为小区的实际负责人。但记者通过天眼查梳理上述开发商、物业公司的相关信息却发现，仅有已注销的开发商物业的负责人名称与《限期拆除决定公告》中的负责人名称一致。

错综复杂的关系令居民既迷糊又心急：“法院判决要求重新认定违建的责任主体、厘清当年违建的来历，可通县物资局早已经没有了，开发商也更名、注销，属地工作起来难度很大，我们也干着急。”

街道相关负责人表示，明确违建的责任主体成为推动旧改的关键一步。目前街道正在进一步深入调查，并成立专门的工作小组，与各委办局协调申请档案、材料，力求尽快厘清。但工作人员也坦言，“小区违建是20年的遗留问题，这其中涉及到的产权单位、开发商都不在了，要想弄清楚并不容易。但为了能合法合规地帮助居民解决违建问题，我们将尽最大的努力。”本报也将对此事持续关注。

律师说法

谁继承权利义务 谁就是责任主体

北苑南路42号院本已申请了旧改，却因存在违建而寸步难行。北京不少老旧小区都存在私搭乱建的通病，违建对小区旧改有何影响？认定责任主体在拆违过程中扮演怎样的角色？对此，记者采访了北京瀛和律师事务所赵中华律师。

问：小区存在违建就无法进行旧改吗？

答：今年3月15日，北京市住建委、发改委、规自委、城管委与北京市消防救援总队五部门印发《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》，明确了要坚持先拆违再改造施工。《意见》指出节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，属地要先进行拆违、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等，居民不同意拆除外窗护栏等违法建设，居民所在楼栋不列入年度改造任务计划。也就是说，拆违是老旧小区改造的前提，违建不拆除，旧改就很难推进下去。

问：没有认定责任主体，违建能否拆除？

答：明确责任主体是拆违不可缺少的一环。即便是已经明确的违建，拆违依然要走正规流程，属地需先向责任主体下发限期拆除通知，由责任主体自行拆除违建，逾期未拆再依法强制拆除，这就涉及到明确责任主体的问题，也就是说，要明确限期拆除违建的通知是发给谁的。

问：违建的责任主体找不到了该怎么办？

答：事实上，极少出现违建的责任主体确实无法找到的情况。一方面，公司更名、更换法人代表等，都不影响公司主体身份的认定；另一方面，即便违建的建设方已不存在，谁继承了建设方权利义务，谁就是该违建的责任主体。这就需要属地进行细致调查。根据《北京市禁止违法建设若干规定》，行政执法机关有权要求有关单位和个人提供工程用地审批手续、工程建设审批手续、建设单位、施工单位主体名称等基本信息或就有关情况作出说明。行政执法机关依法履行查处职责，有关单位和人员应当配合，不得以任何方式或者手段妨碍和阻挠；妨碍和阻挠行政执法机关查处违法建设的，由公安机关依法处理。

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